根据中国证券报曾在2014年8月报道，在当时剑桥学联精英交流的一场金融咨询与房地产交流活动中，耿靖提出，随着A股经历几年熊市后的回升，将给投资者带来一定的财富效应，部分投资者会携股市收益进入房市，房价上涨的第五浪有可能会在未来3-5年内出现。现在要不要卖房？还是说买入房的好时机？会崩盘吗？
从2014年9月启动的A股牛市行情和目前房价表现来看，这些观点一一印证。
下面都是耿靖先生出于朋友之谊，给小雅个人和朋友的建议，不代表绿地公司的看法，欢迎讨论。
1、房价为什么还会暴涨？
耿靖：我觉得原因有三。
1、城镇化力推三四线城市建楼，但三四城市产业萎缩，留不住人，人口反而向巨型城市积聚，上海近两年增加了400多万人口（包括流动人口中实际情况是常住人口的数据），这是刚需，客观存在；
2、之前国家宏观调控，市场买涨不买跌，压抑了部分需求，这部分刚需也要释放；
3、一线城市可供开发的土地总量越来越少，上海是外环以内、北京五环以内已经没有地了，从供给端来讲，可供销售的新楼盘供给量非常小，远远不能满足需求。
2、为什么最近一线城市房价暴涨？
耿靖：我觉得是汇率、利率和国家外汇管制政策三个方面作用的，当然，如果有第四个因素，跟股市萧条也有关。
1、货币宽松，利率下行，整个社会都在寻找可投资资产。
2、大量资金之前进入股市，但是几轮股灾，大量资金撤出股市，寻求避险和安全资产。
3、人民币贬值，部分先知先觉资金配置海外资产，但国家把海外配置大门关了，资金只能停留在国内。
4、宏观经济寻底，一些产业资金撤出实业，也把钱拿来买房。
5、年初还有年终奖等资金因素。
总的来说，现在暴涨是几重因素叠加的结果。之前有需求积压，现在关键时间点是汇率政策，之前大妈去换美元，现在门也被堵死了。
而基于一线城市的刚需和供需矛盾，为了安全，一线城市住房成了资金的首选投资标的。
3、这一轮主要是什么人在买房？
耿靖：主要是改善型购买。一般，购房改善周期是8到10年，上一轮房价上涨是2007年，当年买入的人，现在有比较强的改善需求。
所以，这一轮购买潮，新房需求特别旺，二手房成交量明显放大。
成交量放大，有买就有卖，谁在抛呢？很多是改善需求的人，他们把现有住房抛出来买新房，接盘的人，也是改善型需求，原来买一房的换成两房，原来有两房的换成新房或更大。
两手房的成交量的具体数据我没有，我估计，二手房的成交量应该是新房的三倍以上。
在这轮换房潮当中，增量需求来自哪里呢？就是来自每年的新增人口。新房价格上涨，进一步推动二手房价格上涨。
4、这一轮房价何时涨到顶？
耿靖：我认为，房价将在2017年年底、2018年年初见顶。
首先，我不认为见顶就是泡沫破灭，因为在顶部也可能形成一个箱体，它可能会有两种形态：一种是倒“v”型，到顶了就泡沫破灭快速下跌；还有一种可能是到顶了，平躺在那里，比如倒“L” 型，甚至是继续缓缓地爬升。
其次，未来会怎样，现在还不好判断，会基于未来两年的宏观政策、经济情况、汇率、利率等因素。
但有一点我可以判断，宏观经济见底会出现在2017年上半年。我不认同海外唱空中国经济，说中国经济就不行了，现在中国政府和企业负债情况不好，但是中国居民的资产负债情况是很健康的。
5、2017年底或2018年初见顶理由是什么？
耿靖：经济见底之后，因为政策有滞后性，估计货币宽松的环境在2017年年底会改变。在这个时点上，汇率也会贬值到一个稳定区间。
当经济见底之后，货币宽松环境改变，由宽到紧，对于楼市来讲，就是一个见顶信号。
6、现在的房价，在山坡还是山顶？
耿靖：从中国整个房地产来看，肯定是一线城市领涨，二线城市会补涨，三四线城市一定是跌的，因为三四线城市会出现相对比较大的人口空心化，人口向一线、二线城市积聚。
我认为，现在一线城市也还没有见顶。房价是否见顶主要看租售比，如果租售比的喇叭口明显扩大了，那就快见顶了。
目前，房屋租金还在涨，过完年返乡回来的人租房，现在租金明显比2015年上涨。只要租售比没有扩大，就没有见顶。
